Foto: Guilherme Gomes Ferreira Scaff de Napoli

56% abaixo da avaliaçãoLeilão extrajudicial nº extrajudicial-api-superbid-5085970

Casa em Andradina/SP

Rua José Castanheira Pedrosa, nº 191, Residencial Quinta das Castanheiras, Andradina/SP - CEP: 16902-090

Tipo: Casa
Área privativa: Ver edital
Área do terreno: Ver edital
Quartos: Ver edital
Vagas: Ver edital
Modalidade: Leilão extrajudicial

Dados do leilão

Origem: Leilão extrajudicial
Modalidade: Leilão extrajudicial
Leiloeiro: Guilherme Gomes Ferreira Scaff de Napoli
1º leilão: 09/11/2026, 07:39
Encerramento: 11/11/2026, 14:00
Matrícula: 34417

Não entendeu alguma palavra? Veja aqui

Edital: = o regulamento do leilão. Diz as regras, os prazos e quem paga cada conta.
Matrícula: = a ficha do imóvel no cartório. Mostra o dono, as dívidas e os problemas registrados.
Avaliação: = quanto o banco ou o juiz acha que o imóvel vale.
Lance mínimo: = o menor valor aceito. Abaixo dele, a oferta não vale.
Leiloeiro: = a pessoa oficial que faz o leilão. Cobra uma comissão de quem compra.
ITBI: = o imposto da prefeitura para passar o imóvel para o seu nome.
Imóvel ocupado: = tem alguém morando. A saída da pessoa fica por conta de quem compra.
Financiamento: = o banco paga uma parte e você devolve em parcelas, com juros.

Como comprar este imóvel, em 5 passos

Passo 1: Faça a contaVeja quanto vai gastar de verdade, com todos os custos, no simulador.
Passo 2: Leia as regrasO edital diz as regras da venda. A matrícula mostra se o imóvel tem problema no cartório.
Passo 3: Separe o dinheiroTenha o valor e os custos na mão. Este anúncio não diz que aceita financiamento.
Passo 4: Dê o lanceÉ feito no site do leiloeiro ou do banco, não aqui. Decida o seu limite antes e não passe dele.
Passo 5: Pague, registre e pegue a chavePague no prazo, passe para o seu nome no cartório e, se tiver alguém morando, combine a saída.

Começar pelo passo 1: simular a proposta

Duas formas de comprar este imóvel

Sozinho

Por conta própria, sem assessoria

Você mesmo lê o edital (o regulamento da venda), faz a conta, manda a proposta ou dá o lance e cuida dos papéis. Faça a conta no simulador antes.

Sem custo com o Vamos Arrematar

Ir ao anúncio oficial

Sozinho

Com a assessoria do Vamos Arrematar

A nossa equipe acompanha do edital à chave: análise, proposta ou lance, pagamento, registro e desocupação.

5% do valor do arremate, mínimo de 4 salários mínimos (R$ 6.484). Só o serviço: não inclui comissão do leiloeiro, impostos, cartório nem taxas.

Quero assessoria

Estimativas não são promessa de lucro: leilão tem risco.

Descrição

Casa 146m² com Terreno 160m² | Residencial Quinta das Castanheiras, Andradina/SP | Bairro Residencial Planejado e Potencial de Valorização. Oportunidade! Potencial Residencial em Bairro Estruturado e com Fácil Conexão Urbana.. Casa 146m² com Terreno 160m² | Residencial Quinta das Castanheiras, Andradina/SP | Bairro Residencial Planejado e Potencial de Valorização. Oportunidade! Potencial Residencial em Bairro Estruturado e com Fácil Conexão Urbana. Destaques de Investimento: Área Construída Expandida: Imóvel com área construída de 146,00 m² apurada junto ao cadastro municipal (com 40,02 m² averbados em matrícula), oferecendo aproveitamento quase integral do terreno. Bairro Residencial Consolidado: Situado no Residencial Quinta das Castanheiras, vetor residencial tranquilo e com ocupação unifamiliar em expansão em Andradina. Perfil para Moradia ou Renda: Ideal para investidores com foco em locação residencial ou adquirentes em busca de imóvel próprio com custo de entrada competitivo via leilão. Zoneamento e Traçado Urbano: Loteamento com vias pavimentadas, iluminação pública, rede de água e esgoto, garantindo estabilidade de ocupação e habitabilidade. Ficha Técnica e Localização: Endereço: Rua José Castanheira Pedrosa, nº 191, Residencial Quinta das Castanheiras, Andradina/SP - CEP: 16902-090. Matrícula: nº 34.417 do Oficial de Registro de Imóveis de Andradina/SP. Identificação Fiscal: Inscrição Municipal nº 76.0030.3145.000. Metragem: 160,00 m² (Área de Terreno) | 40,02 m² (Área Construída averbada em Matrícula) | 146,00 m² (Área Construída municipal conforme IPTU). Recai sobre o imóvel o processo nº 4000896-92.2026.8.26.0024 - Tribunal: TJSP - ANDRADINA. Localização & Conveniência: Avenida Guanabara (Principal Eixo Comercial e Gastronômico da Cidade): aprox. 2,1 km (Conectividade viária, serviços e bancos) UBS / Unidade Básica de Saúde de Referência: aprox. 1,4 km (Saúde e atendimento público local) Escola Estadual / Municipal da Região: aprox. 1,2 km (Educação bás

Antes de qualquer lance, leia o edital e a matrícula. O edital é o regulamento da venda. A matrícula é a ficha do imóvel no cartório. Eles dizem quem paga as dívidas, como pagar, quanto o leiloeiro cobra e se tem alguém morando no imóvel.

Regras de pagamento: entrada e dívidas

Quem paga dívidas e como pagar depende do edital: leia o edital e a matrícula antes do lance.

Simulador de proposta

Quanto custa comprar este imóvel?

Os números deste imóvel já estão aqui. Troque o que quiser: a conta muda na hora. Nada é enviado sem você pedir.

O seu lance

Quanto você quer oferecer pelo imóvel.

Quanto o imóvel vale (avaliação)

Seu lanceO anúncio pede no mínimo R$ 122.001.

Como o imóvel é vendido

56% abaixo da avaliação: bom desconto

Bom ponto de partida. Mesmo assim, some todos os custos antes de decidir.

até 30%
30 a 40%
40 a 60%
mais de 60%

Como você vai pagar

À vista (tudo de uma vez) ou financiado (o banco paga uma parte e você devolve em parcelas).

Os custos que vêm junto

Além do lance, comprar um imóvel tem outras contas. Já colocamos valores de exemplo.

ITBI (imposto da prefeitura)% do lanceCada cidade tem o seu. 3% é comum.

Comissão do leiloeiro% do lanceO número certo está no edital.

Escritura e registro (cartório)Estimativa. Peça o orçamento ao cartório.

Condomínio atrasadoQuem paga está escrito no edital.

IPTU atrasado

Outros (obra, desocupação, chaveiro)

Assessoria do Vamos Arrematar (5% do arremate, mínimo de R$ 6.484)

E se eu vender depois? (opcional, para quem investe)

Por quanto acha que vendeComeçamos pela avaliação. Pesquise o preço dos vizinhos.

Daqui a quantos mesesmeses

Corretor na venda% da venda

Imposto sobre o lucro% do lucro

Como a conta é feita, com os números deste imóvel

Mudou um número lá em cima? O exemplo aqui muda junto.

Passo 1: O descontoÉ a diferença entre o que o imóvel vale e o que você vai oferecer.Exemplo: vale R$ 276.000, você oferece R$ 122.001: são R$ 153.999 a menos (56% abaixo).
Passo 2: A comissão do leiloeiroO leiloeiro cobra uma parte do lance. O número certo está no edital.Exemplo: 5% de R$ 122.001 = R$ 6.100.
Passo 3: O ITBIÉ o imposto da prefeitura para passar o imóvel para o seu nome. Cada cidade tem o seu.Exemplo: 3% de R$ 122.001 = R$ 3.660.
Passo 4: Escritura e registroÉ o que o cartório cobra para anotar que o imóvel é seu. Peça o orçamento a ele.Exemplo: nesta conta usamos R$ 8.280 (cerca de 3% da avaliação).
Passo 5: A assessoriaÉ a nossa equipe acompanhando você até a chave: 5% do arremate, nunca menos que 4 salários mínimos (R$ 6.484).Exemplo: 5% de R$ 122.001 = R$ 6.100. Ficou abaixo do mínimo, então vale R$ 6.484.
Passo 6: À vistaVocê paga o valor todo de uma vez, no prazo que o edital der. Não tem juros.Exemplo: pagamento de R$ 122.001.
Passo 7: Quanto sai do bolsoSome o lance com todos os custos. É o dinheiro que você precisa ter na hora.Exemplo: R$ 122.001 + R$ 24.524 de custos = R$ 146.525.

Quer que a gente confira a sua conta?

Mande a simulação para a nossa equipe. Ela vai junto com o pedido, e respondemos pelo WhatsApp para falar do lance, do edital e dos custos que você pode ter esquecido.

Estimativa para você conferir. Não é proposta de crédito, não garante aprovação do banco e não é promessa de lucro: leilão tem risco. Seguros do banco, tarifas e correção do saldo não entram nesta conta. Confira tudo no edital, com o banco e com a prefeitura.

Relatório do imóvel

Vale a pena dar lance neste imóvel?

Nota, mercado, lance máximo, custos, financiamento, documentos, mapa e checklist, tudo com os dados do anúncio.

Parte 1

Nota Vamos Arrematar

De 0 a 10, com a conta aberta: você vê de onde sai cada ponto.

Nota final

8,4

de 10

Oportunidade forte, vale estudar o edital já.

Margem sobre o mercado peso 50% (de 85%)10,0 / 10
Desconto de 55,8% sobre a avaliação. Regra: 0% vale 0 e 50% ou mais vale 10, em linha reta.
Risco jurídico e ocupação peso 35% (de 85%)6,0 / 10
Começa em 10 e perde: Leilão judicial (-2); Sem link do edital (-2).
Procura no bairro peso 15%sem dado
Buscando a procura no nosso site...

Nota calculada com os dados públicos do anúncio; não é garantia de resultado.

Parte 2

Análise de mercado

Quanto o lance mínimo está abaixo da avaliação e como o metro quadrado se compara no bairro.

Lance mínimo x avaliação do edital

Lance mínimoR$ 122.001
Avaliação do editalR$ 276.000

Diferença de R$ 153.999 entre a avaliação e o lance mínimo.

Avaliação por m² deste imóvel: não informado no anúncio
Lance mínimo por m²: não informado no anúncio

Avaliação média por m² no bairro

Buscando imóveis parecidos na nossa base...

Comparáveis de outros leilões ativos na base do Vamos Arrematar (avaliação do edital dividida pela área privativa). Não são anúncios de portais de venda nem preço de mercado garantido.

Parte 3

Até quanto vale dar lance

O lance mais alto que ainda entrega o retorno escolhido, pagando à vista e com todos os custos da parte 4.

Revenda estimadaR$Começa igual à avaliação do edital. Ajuste se souber o preço real de venda na região.Incremento do edital (valor de cada lance)R$Sugestão: 1% do lance mínimo. Confira o valor certo no edital.

Meta	Lance máximo	Lances acima do mínimo
Retorno de 50%	R$ 131.900	8 lance(s)
Retorno de 30%	R$ 159.800	30 lance(s)
Retorno de 20%	R$ 177.800	45 lance(s)
Retorno de 10%	R$ 199.600	63 lance(s)
Empate (lucro zero)	R$ 226.500	85 lance(s)

Lance mínimo hoje: R$ 122.001. "Não alcança" quer dizer que nem com lance quase zero a meta fecha com os custos informados.

Concorrência esperada

Dado de procura indisponível agora.

Parte 4

Custos completos

Todos os gastos até a revenda. Mude qualquer valor e o resultado muda na hora.

ITBI%Imposto de transmissão da prefeitura.Escritura e registroR$IPTU atrasadoR$Condomínio atrasadoR$Na CAIXA, o comprador paga até 10% da avaliação; o resto fica com o banco.ReformaR$DesocupaçãoR$AdvogadoR$AssessoriaR$Comissão do leiloeiro%Não existe na venda direta.Comissão de revenda%Imposto sobre ganho de capital%

À vista

Lance ou propostaPagamento à vistaR$ 122.001
Comissão do leiloeiro5% do lanceR$ 6.100
ITBI3% sobre o lanceR$ 3.660
Registro e escrituraNormalR$ 8.280
AssessoriaTécnica e documentalR$ 6.484
Dívidas (condomínio e IPTU)Conforme o editalR$ 0
ReformaObra e manutençãoR$ 0
Corretagem na revenda6% da vendaR$ 16.560
Desocupação e advogadoDesocupação R$ 0, advogado R$ 0R$ 0

Custo total: R$ 163.085
Imposto sobre o ganho: R$ 16.937
Lucro líquido: R$ 95.978
Retorno (ROI): 58,9%

Financiado

Entrada20% do lanceR$ 24.400
FGTSUsado na compraR$ 0
Parcelas até a venda12 meses, SACR$ 13.756
Quitação do saldo na vendaSaldo devedorR$ 94.812
Comissão do leiloeiro5% do lanceR$ 6.100
ITBI3% sobre o lanceR$ 3.660
Registro e escrituraNormalR$ 8.280
AssessoriaTécnica e documentalR$ 6.484
Dívidas (condomínio e IPTU)Conforme o editalR$ 0
ReformaObra e manutençãoR$ 0
Corretagem na revenda6% da vendaR$ 16.560
Desocupação e advogadoDesocupação R$ 0, advogado R$ 0R$ 0

Custo total: R$ 174.053
Imposto sobre o ganho: R$ 15.292
Lucro líquido: R$ 86.655
Retorno (ROI): 109,4%

O financiado usa a tabela SAC com a entrada, o prazo, a taxa e o mês de venda da parte 5. Retorno: abaixo de 15% vermelho, até 25% amarelo, acima verde.

Parte 5

Calculadora de financiamento

Simule a compra financiada e o lucro se vender antes de quitar.

Aceita financiamento: não informado no anúncio. Confirme no edital.

Sistema de amortizaçãoSAC (parcela cai com o tempo)Price (parcela fixa)

Entrada%PrazomesesTaxa de juros% ao anoVender no mês

Resumo

Lance: R$ 122.001
Entrada: R$ 24.400
Valor financiado: R$ 97.601
Parcela inicial: R$ 1.158
Parcela final: R$ 235
Total pago ao banco: R$ 292.547
Juros no período todo: R$ 194.947

Saldo devedor ao longo do tempo

Mês 0: R$ 97.601Mês 420: quitado

Lucro se vender no mês 12 antes de quitar

Parcelas pagas: R$ 13.756
Saldo quitado na venda: R$ 94.812
Lucro líquido: R$ 86.655
Retorno sobre o seu dinheiro: 109,4%

Venda por R$ 276.000 (revenda estimada da parte 3), com os custos da parte 4 e imposto de 15% sobre o ganho. Taxas reais dependem do banco e da sua análise de crédito.

Parte 6

Leitura do edital e da matrícula por IA

Envie o PDF e receba os pontos de atenção em português simples.

Como ler as cores do resultado

Vermelho: ponto grave. Pode travar a compra ou gerar custo alto.
Amarelo: atenção. Confira com o corretor ou advogado.
Cinza: ponto leve, só para você saber.

Ler a matrícula ou o edital com IA

Baixe o PDF nos links acima e envie aqui. Em segundos você recebe um resumo em português simples, com os pontos de atenção.

Matrícula ou certidãoEdital ou regras da venda

Antes de enviar: o PDF vai para a inteligência artificial da Anthropic (Estados Unidos) e, se ela falhar, para a do Google (Gemini), enviado só para gerar a leitura. Nós não guardamos o arquivo. A matrícula e o edital podem trazer dados de outras pessoas (proprietário, devedor, credores): envie só documento que você tem direito de consultar. O resultado é um resumo automatizado, não é parecer jurídico.

Enviar o PDF para a IA ler

Precisa estar logado. O arquivo não fica guardado por nós. É um resumo automatizado feito por IA, não um parecer jurídico: confira com um profissional de sua confiança antes de decidir.

Parte 7

Mapa e arredores

Onde fica, o que tem por perto e outros leilões na vizinhança.

O anúncio não traz as coordenadas: o mapa mostra o bairro ou a cidade, não o ponto exato.

Locais próximos

Escolas Mercados Hospitais Estação de trem ou metrô Shopping Universidades Praias

Outros leilões a até 2 km

Sem coordenadas no anúncio, não dá para medir a distância até outros leilões.

Parte 8

Checklist jurídico

O que conferir antes do lance, com base no que o anúncio informa.

Edital disponível (Falta)
Link do edital não informado no anúncio. Peça o edital ao leiloeiro antes de decidir.
Matrícula informada (Em ordem)
Matrícula 34417. Peça a certidão atualizada no cartório.
Processo e vara (Em ordem)
Nenhum processo informado no anúncio.
Modalidade (Em ordem)
Leilão extrajudicial · 1º leilão: 09/11/2026, 07:39
Ocupação (Atenção)
Situação de ocupação não informado no anúncio. Considere que pode estar ocupado.
Dívidas do imóvel (Atenção)
Veja no edital quem paga as dívidas (condomínio, IPTU e outras).

Ver no site original

Checklist automático pelo texto do anúncio. Não substitui a leitura do edital e da matrícula por um profissional.

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