Foto: Phillipe Santos Iniguez Omella

44% abaixo da avaliaçãoLeilão judicial nº judicial-api-superbid-5007563

Apartamento em Guarujá/SP

Tipo: Apartamento
Área privativa: Ver edital
Área do terreno: Ver edital
Quartos: Ver edital
Vagas: Ver edital
Modalidade: Leilão judicial

Dados do leilão

Origem: Leilão judicial
Modalidade: Leilão judicial
Leiloeiro: Phillipe Santos Iniguez Omella
1º leilão: 06/11/2026, 14:00
Encerramento: 26/11/2026, 14:00
Matrícula: 98791
Processo: 0008436-89.2022.8.26.0223.

Pedir diligência deste processo

Não entendeu alguma palavra? Veja aqui

Edital: = o regulamento do leilão. Diz as regras, os prazos e quem paga cada conta.
Matrícula: = a ficha do imóvel no cartório. Mostra o dono, as dívidas e os problemas registrados.
Avaliação: = quanto o banco ou o juiz acha que o imóvel vale.
Lance mínimo: = o menor valor aceito. Abaixo dele, a oferta não vale.
Leiloeiro: = a pessoa oficial que faz o leilão. Cobra uma comissão de quem compra.
ITBI: = o imposto da prefeitura para passar o imóvel para o seu nome.
Imóvel ocupado: = tem alguém morando. A saída da pessoa fica por conta de quem compra.
Financiamento: = o banco paga uma parte e você devolve em parcelas, com juros.

Como comprar este imóvel, em 5 passos

Passo 1: Faça a contaVeja quanto vai gastar de verdade, com todos os custos, no simulador.
Passo 2: Leia as regrasO edital diz as regras da venda. A matrícula mostra se o imóvel tem problema no cartório.
Passo 3: Separe o dinheiroTenha o valor e os custos na mão. Este anúncio não diz que aceita financiamento.
Passo 4: Dê o lanceÉ feito no site do leiloeiro ou do banco, não aqui. Decida o seu limite antes e não passe dele.
Passo 5: Pague, registre e pegue a chavePague no prazo, passe para o seu nome no cartório e, se tiver alguém morando, combine a saída.

Começar pelo passo 1: simular a proposta

Duas formas de comprar este imóvel

Sozinho

Por conta própria, sem assessoria

Você mesmo lê o edital (o regulamento da venda), faz a conta, manda a proposta ou dá o lance e cuida dos papéis. Faça a conta no simulador antes.

Sem custo com o Vamos Arrematar

Ir ao anúncio oficial

Sozinho

Com a assessoria do Vamos Arrematar

A nossa equipe acompanha do edital à chave: análise, proposta ou lance, pagamento, registro e desocupação.

5% do valor do arremate, mínimo de 4 salários mínimos (R$ 6.484). Só o serviço: não inclui comissão do leiloeiro, impostos, cartório nem taxas.

Quero assessoria

Estimativas não são promessa de lucro: leilão tem risco.

Descrição

DIREITOS SOBRE APARTAMENTO ED. PLAJAM XX PRAIA DA ENSEADA GUARUJÁ/SP. BEM: IMOVEL Os Direitos de Compromissário Comprador sobre o Apartamento nº 55 , localizado no 5º andar ou 7º pavimento do EDIFÍCIO PLAJAM XX , situado na Rua Colômbia nº 619, no loteamento Josefina Estefno Chebl, nesta cidade, município e comarca de Guarujá-SP, possuindo a área útil de 47,576m2, a área comum de 31,311m2, a área construída de 78,788m2, correspondendo-lhe no terreno e demais coisas de uso comum, uma fração ideal de 1,2500%, cabendo o direito de uso de 01 (uma) vaga, individual e indeterminada, para o estacionamento de 01 (um) automóvel, pela ordem de chegada, na garagem coletiva localizada parte no subsolo ou 1º pavimento e parte no andar térreo ou 2º pavimento." Contribuinte 3-0138-023-037 . O referido imóvel encontra-se registrado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Guarujá-SP, sob a MATRÍCULA Nº 98791 ; AVALIAÇÃO OFICIAL: R$250.000,00 (julho/2024); AVALIAÇÃO ATUALIZADA: R$277.556,47 até novembro/2026; ÔNUS: DÉBITOS INSCRITOS NA DIVIDA ATIVA: R$168.737,58 até setembro/2026; DÉBITO DE IPTU ano 2026: R$4.928,72 até setembro/2026; TOTAL DOS DÉBITOS TRIBUTÁRIOS: R$ 173.666,30 (fls. 219/234); DÉBITO EXEQUENDO: R$506.629,90 atualizado até agosto/2026 (fls.182/189); DÉBITOS CONDOMINIAIS EM ABERTO: (PROCESSO 0002909-35.2017.8.26.0223): R$228.469,22 até agosto/2026;

Antes de qualquer lance, leia o edital e a matrícula. O edital é o regulamento da venda. A matrícula é a ficha do imóvel no cartório. Eles dizem quem paga as dívidas, como pagar, quanto o leiloeiro cobra e se tem alguém morando no imóvel.

Regras de pagamento: entrada e dívidas

Quem paga dívidas e como pagar depende do edital: leia o edital e a matrícula antes do lance.

Simulador de proposta

Quanto custa comprar este imóvel?

Os números deste imóvel já estão aqui. Troque o que quiser: a conta muda na hora. Nada é enviado sem você pedir.

O seu lance

Quanto você quer oferecer pelo imóvel.

Quanto o imóvel vale (avaliação)

Seu lanceO anúncio pede no mínimo R$ 138.778.

Como o imóvel é vendido

44% abaixo da avaliação: bom desconto

Bom ponto de partida. Mesmo assim, some todos os custos antes de decidir.

até 30%
30 a 40%
40 a 60%
mais de 60%

Como você vai pagar

À vista (tudo de uma vez) ou financiado (o banco paga uma parte e você devolve em parcelas).

Os custos que vêm junto

Além do lance, comprar um imóvel tem outras contas. Já colocamos valores de exemplo.

ITBI (imposto da prefeitura)% do lanceCada cidade tem o seu. 3% é comum.

Comissão do leiloeiro% do lanceO número certo está no edital.

Escritura e registro (cartório)Estimativa. Peça o orçamento ao cartório.

Condomínio atrasadoQuem paga está escrito no edital.

IPTU atrasado

Outros (obra, desocupação, chaveiro)

Assessoria do Vamos Arrematar (5% do arremate, mínimo de R$ 6.484)

E se eu vender depois? (opcional, para quem investe)

Por quanto acha que vendeComeçamos pela avaliação. Pesquise o preço dos vizinhos.

Daqui a quantos mesesmeses

Corretor na venda% da venda

Imposto sobre o lucro% do lucro

Como a conta é feita, com os números deste imóvel

Mudou um número lá em cima? O exemplo aqui muda junto.

Passo 1: O descontoÉ a diferença entre o que o imóvel vale e o que você vai oferecer.Exemplo: vale R$ 250.000, você oferece R$ 138.778: são R$ 111.222 a menos (44% abaixo).
Passo 2: A comissão do leiloeiroO leiloeiro cobra uma parte do lance. O número certo está no edital.Exemplo: 5% de R$ 138.778 = R$ 6.939.
Passo 3: O ITBIÉ o imposto da prefeitura para passar o imóvel para o seu nome. Cada cidade tem o seu.Exemplo: 3% de R$ 138.778 = R$ 4.163.
Passo 4: Escritura e registroÉ o que o cartório cobra para anotar que o imóvel é seu. Peça o orçamento a ele.Exemplo: nesta conta usamos R$ 7.500 (cerca de 3% da avaliação).
Passo 5: A assessoriaÉ a nossa equipe acompanhando você até a chave: 5% do arremate, nunca menos que 4 salários mínimos (R$ 6.484).Exemplo: 5% de R$ 138.778 = R$ 6.939.
Passo 6: À vistaVocê paga o valor todo de uma vez, no prazo que o edital der. Não tem juros.Exemplo: pagamento de R$ 138.778.
Passo 7: Quanto sai do bolsoSome o lance com todos os custos. É o dinheiro que você precisa ter na hora.Exemplo: R$ 138.778 + R$ 25.541 de custos = R$ 164.319.

Quer que a gente confira a sua conta?

Mande a simulação para a nossa equipe. Ela vai junto com o pedido, e respondemos pelo WhatsApp para falar do lance, do edital e dos custos que você pode ter esquecido.

Estimativa para você conferir. Não é proposta de crédito, não garante aprovação do banco e não é promessa de lucro: leilão tem risco. Seguros do banco, tarifas e correção do saldo não entram nesta conta. Confira tudo no edital, com o banco e com a prefeitura.

Relatório do imóvel

Vale a pena dar lance neste imóvel?

Nota, mercado, lance máximo, custos, financiamento, documentos, mapa e checklist, tudo com os dados do anúncio.

Parte 1

Nota Vamos Arrematar

De 0 a 10, com a conta aberta: você vê de onde sai cada ponto.

Nota final

6,1

de 10

Boa oportunidade, confira os riscos abaixo.

Margem sobre o mercado peso 50% (de 85%)8,9 / 10
Desconto de 44,5% sobre a avaliação. Regra: 0% vale 0 e 50% ou mais vale 10, em linha reta.
Risco jurídico e ocupação peso 35% (de 85%)2,0 / 10
Começa em 10 e perde: Leilão judicial (-2); Há processo informado no anúncio (-1); Sem link do edital (-2); Venda de direitos (não é a propriedade plena) (-3).
Procura no bairro peso 15%sem dado
Buscando a procura no nosso site...

Nota calculada com os dados públicos do anúncio; não é garantia de resultado.

Parte 2

Análise de mercado

Quanto o lance mínimo está abaixo da avaliação e como o metro quadrado se compara no bairro.

Lance mínimo x avaliação do edital

Lance mínimoR$ 138.778
Avaliação do editalR$ 250.000

Diferença de R$ 111.222 entre a avaliação e o lance mínimo.

Avaliação por m² deste imóvel: não informado no anúncio
Lance mínimo por m²: não informado no anúncio

Avaliação média por m² no bairro

Buscando imóveis parecidos na nossa base...

Comparáveis de outros leilões ativos na base do Vamos Arrematar (avaliação do edital dividida pela área privativa). Não são anúncios de portais de venda nem preço de mercado garantido.

Parte 3

Até quanto vale dar lance

O lance mais alto que ainda entrega o retorno escolhido, pagando à vista e com todos os custos da parte 4.

Revenda estimadaR$Começa igual à avaliação do edital. Ajuste se souber o preço real de venda na região.Incremento do edital (valor de cada lance)R$Sugestão: 1% do lance mínimo. Confira o valor certo no edital.

Meta	Lance máximo	Lances acima do mínimo
Retorno de 50%	R$ 118.400	abaixo do lance mínimo
Retorno de 30%	R$ 143.800	3 lance(s)
Retorno de 20%	R$ 160.100	15 lance(s)
Retorno de 10%	R$ 179.800	29 lance(s)
Empate (lucro zero)	R$ 204.200	47 lance(s)

Lance mínimo hoje: R$ 138.778. "Não alcança" quer dizer que nem com lance quase zero a meta fecha com os custos informados.

Concorrência esperada

Dado de procura indisponível agora.

Parte 4

Custos completos

Todos os gastos até a revenda. Mude qualquer valor e o resultado muda na hora.

ITBI%Imposto de transmissão da prefeitura.Escritura e registroR$IPTU atrasadoR$Condomínio atrasadoR$Na CAIXA, o comprador paga até 10% da avaliação; o resto fica com o banco.ReformaR$DesocupaçãoR$AdvogadoR$AssessoriaR$Comissão do leiloeiro%Não existe na venda direta.Comissão de revenda%Imposto sobre ganho de capital%

À vista

Lance ou propostaPagamento à vistaR$ 138.778
Comissão do leiloeiro5% do lanceR$ 6.939
ITBI3% sobre o lanceR$ 4.163
Registro e escrituraNormalR$ 7.500
AssessoriaTécnica e documentalR$ 6.939
Dívidas (condomínio e IPTU)Conforme o editalR$ 0
ReformaObra e manutençãoR$ 0
Corretagem na revenda6% da vendaR$ 15.000
Desocupação e advogadoDesocupação R$ 0, advogado R$ 0R$ 0

Custo total: R$ 179.319
Imposto sobre o ganho: R$ 10.602
Lucro líquido: R$ 60.079
Retorno (ROI): 33,5%

Financiado

Entrada20% do lanceR$ 27.756
FGTSUsado na compraR$ 0
Parcelas até a venda12 meses, SACR$ 15.648
Quitação do saldo na vendaSaldo devedorR$ 107.851
Comissão do leiloeiro5% do lanceR$ 6.939
ITBI3% sobre o lanceR$ 4.163
Registro e escrituraNormalR$ 7.500
AssessoriaTécnica e documentalR$ 6.939
Dívidas (condomínio e IPTU)Conforme o editalR$ 0
ReformaObra e manutençãoR$ 0
Corretagem na revenda6% da vendaR$ 15.000
Desocupação e advogadoDesocupação R$ 0, advogado R$ 0R$ 0

Custo total: R$ 191.795
Imposto sobre o ganho: R$ 8.731
Lucro líquido: R$ 49.474
Retorno (ROI): 58,9%

O financiado usa a tabela SAC com a entrada, o prazo, a taxa e o mês de venda da parte 5. Retorno: abaixo de 15% vermelho, até 25% amarelo, acima verde.

Parte 5

Calculadora de financiamento

Simule a compra financiada e o lucro se vender antes de quitar.

Aceita financiamento: não informado no anúncio. Confirme no edital.

Sistema de amortizaçãoSAC (parcela cai com o tempo)Price (parcela fixa)

Entrada%PrazomesesTaxa de juros% ao anoVender no mês

Resumo

Lance: R$ 138.778
Entrada: R$ 27.756
Valor financiado: R$ 111.023
Parcela inicial: R$ 1.318
Parcela final: R$ 267
Total pago ao banco: R$ 332.778
Juros no período todo: R$ 221.756

Saldo devedor ao longo do tempo

Mês 0: R$ 111.023Mês 420: quitado

Lucro se vender no mês 12 antes de quitar

Parcelas pagas: R$ 15.648
Saldo quitado na venda: R$ 107.851
Lucro líquido: R$ 49.474
Retorno sobre o seu dinheiro: 58,9%

Venda por R$ 250.000 (revenda estimada da parte 3), com os custos da parte 4 e imposto de 15% sobre o ganho. Taxas reais dependem do banco e da sua análise de crédito.

Parte 6

Leitura do edital e da matrícula por IA

Envie o PDF e receba os pontos de atenção em português simples.

Como ler as cores do resultado

Vermelho: ponto grave. Pode travar a compra ou gerar custo alto.
Amarelo: atenção. Confira com o corretor ou advogado.
Cinza: ponto leve, só para você saber.

Ler a matrícula ou o edital com IA

Baixe o PDF nos links acima e envie aqui. Em segundos você recebe um resumo em português simples, com os pontos de atenção.

Matrícula ou certidãoEdital ou regras da venda

Antes de enviar: o PDF vai para a inteligência artificial da Anthropic (Estados Unidos) e, se ela falhar, para a do Google (Gemini), enviado só para gerar a leitura. Nós não guardamos o arquivo. A matrícula e o edital podem trazer dados de outras pessoas (proprietário, devedor, credores): envie só documento que você tem direito de consultar. O resultado é um resumo automatizado, não é parecer jurídico.

Enviar o PDF para a IA ler

Precisa estar logado. O arquivo não fica guardado por nós. É um resumo automatizado feito por IA, não um parecer jurídico: confira com um profissional de sua confiança antes de decidir.

Parte 7

Mapa e arredores

Onde fica, o que tem por perto e outros leilões na vizinhança.

O anúncio não traz as coordenadas: o mapa mostra o bairro ou a cidade, não o ponto exato.

Locais próximos

Escolas Mercados Hospitais Estação de trem ou metrô Shopping Universidades Praias

Outros leilões a até 2 km

Sem coordenadas no anúncio, não dá para medir a distância até outros leilões.

Parte 8

Checklist jurídico

O que conferir antes do lance, com base no que o anúncio informa.

Edital disponível (Falta)
Link do edital não informado no anúncio. Peça o edital ao leiloeiro antes de decidir.
Matrícula informada (Em ordem)
Matrícula 98791. Peça a certidão atualizada no cartório.
Processo e vara (Atenção)
Processo 0008436-89.2022.8.26.0223.. Leia o processo: recursos podem atrasar ou anular a venda.
Modalidade (Em ordem)
Leilão judicial · 1º leilão: 06/11/2026, 14:00
Ocupação (Atenção)
Situação de ocupação não informado no anúncio. Considere que pode estar ocupado.
Dívidas do imóvel (Atenção)
Veja no edital quem paga as dívidas (condomínio, IPTU e outras).
Venda de direitos (Falta)
O anúncio fala em direitos: você compra os direitos sobre o imóvel, não a propriedade plena. Exige análise jurídica.

Ver no site original

Checklist automático pelo texto do anúncio. Não substitui a leitura do edital e da matrícula por um profissional.

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