Comprar imóvel de leilão para lucrar
O desconto do leilão só vira lucro depois de pagar todos os custos e o tempo em que o imóvel fica parado. Veja como fazer a conta antes do lance e quais riscos olhar.
Em resumo: o que importa para quem investe
- Objetivo
Comprar abaixo do valor e lucrar na revenda ou no aluguel.
- O que mais pesa
Desconto real depois dos custos e liquidez do bairro.
- Pagamento
Geralmente à vista, pela agilidade.
- Prazo
Cada mês parado custa condomínio, IPTU e dinheiro imobilizado.
- Cuidado principal
Olhar o lucro líquido, não só o desconto.
Margem líquida: o lucro de verdade
Desconto sobre a avaliação não é lucro. O que conta é a margem líquida: quanto sobra depois de pagar tudo.
Com essa conta, defina o seu lance máximo: o maior lance que ainda deixa a margem que você quer. No leilão, não passe dele.
Custos totais
Para comprar
Lance, comissão do leiloeiro (quando houver), ITBI e cartório.
Dívidas do imóvel
IPTU e condomínio atrasados que o edital deixar por sua conta.
Para liberar o imóvel
Desocupação, por acordo ou pela Justiça, se estiver ocupado.
Para deixar pronto
Reforma, pintura e reparos para vender ou alugar.
Enquanto está parado
Condomínio, IPTU, contas e o dinheiro que fica preso sem render.
Para vender
Corretagem e o imposto sobre o lucro, quando houver. Converse com o seu contador.
Calculadora de viabilidade
Em cada imóvel do portal, a calculadora já vem preenchida com o valor e a avaliação. Você ajusta reforma, dívidas e o tempo até vender e vê o lucro líquido e o lance máximo.
Escolher um imóvel e calcularPrazo de desocupação: tempo é dinheiro
Cada mês com o imóvel parado custa condomínio, IPTU e dinheiro imobilizado. Se o imóvel estiver ocupado, a saída pode ser amigável, por acordo, ou pedida na Justiça, que pode levar meses. Coloque esse tempo na conta antes do lance.
Conheça a negociação amigável com o ocupante →Revender ou alugar
Revender
Compare com o preço de imóveis parecidos no mesmo bairro, não só com a avaliação do edital. Veja quanto tempo eles levam para vender e quanto vai gastar até a venda.
Dossiê de viabilidade →Alugar
Compare o aluguel que o bairro paga com o total que você investiu. Lembre dos meses sem inquilino, da manutenção e da administração do aluguel.
Riscos que você precisa olhar
Ocupação demorada
A desocupação pela Justiça pode levar meses e atrasar todo o plano.
Dívidas maiores que o esperado
IPTU e condomínio sem consulta prévia podem comer o lucro.
Processos ligados ao imóvel
Ações na Justiça podem atrasar ou complicar a compra. A matrícula e a pesquisa de processos mostram isso.
Estado do imóvel
Nem sempre dá para visitar por dentro. Reserve uma folga no orçamento da reforma.
Liquidez
Em bairros com pouca procura, vender ou alugar demora mais.
Para diminuir o risco: leia o edital e a matrícula, confira as dívidas e faça a diligência antes do lance.
Investir em cotas
Não quer ou não pode comprar sozinho? No arremate em cotas, você junta amigos e parentes para comprar um imóvel de leilão em grupo. O resultado da venda é dividido conforme as cotas de cada um, em contrato.
Conhecer o arremate em cotasDívidas de IPTU e condomínio
Imóvel de leilão pode ter IPTU e condomínio atrasados. Quem paga essas dívidas depende do edital: em alguns casos é quem compra, em outros o banco ou o vendedor paga tudo ou uma parte. O edital sempre prevalece. Por isso, antes do lance, descubra quanto está em atraso e quem vai pagar.
IPTU: na prefeitura
Consulte na prefeitura da cidade do imóvel, pelo site ou no atendimento, com o número de inscrição do imóvel (a inscrição imobiliária). Esse número aparece no carnê do IPTU e, muitas vezes, no edital. Peça a certidão de débitos do imóvel: o nome do documento muda de uma cidade para outra.
Condomínio: com o síndico ou a administradora
Peça ao síndico ou à administradora do condomínio uma declaração de débitos do imóvel: quanto está em atraso, de quais meses e se a dívida já está sendo cobrada na Justiça. Aproveite e pergunte o valor da taxa mensal e se há taxa extra aprovada.
Comprando da Caixa? Veja as regras atuais:
Regras de pagamento: entrada e dívidas
Valor de entrada
Os imóveis da Caixa podem ser pagos à vista ou financiados, quando o anúncio diz que aceita financiamento. No financiamento, a Caixa pede uma entrada paga com recursos próprios (o FGTS pode ser usado quando o edital permite). O percentual mínimo da entrada segue as regras vigentes da Caixa: confira no edital e na simulação antes do lance.
Dívidas de condomínio e IPTU
Dívidas de condomínio e IPTU acompanham o imóvel. Quem paga depende da modalidade de venda e do que está escrito no edital: em alguns casos o comprador assume, em outros a Caixa paga tudo ou uma parte. Leia sempre o edital e a matrícula antes do lance.
Três jeitos de fazer a verificação
Faça por conta própria
Custa menos, mas pede o seu tempo e atenção. Siga a lista:
- 1Leia no edital quem paga o IPTU e o condomínio atrasados.
- 2Ache o número de inscrição do imóvel na prefeitura (inscrição imobiliária).
- 3Consulte o IPTU na prefeitura e guarde a certidão de débitos.
- 4Peça a declaração de débitos ao síndico ou à administradora.
- 5Some no custo total as dívidas que ficarão com você.
Contrate um corretor parceiro
Um corretor parceiro faz as consultas na prefeitura e no condomínio por você e entrega o resumo das dívidas, para você decidir o lance com calma.
Pedir um corretor parceiroContrate a verificação completa
Nosso serviço faz o levantamento de débitos e a análise do edital e da matrícula: o que fica com você, o que fica com o vendedor, penhoras e outros problemas no registro do imóvel.
Ver o serviço de verificaçãoAs regras mudam de um edital para outro. Confira sempre no edital do imóvel.
Quer analisar uma oportunidade?
Um corretor parceiro acompanha você do edital à chave, em todo o Brasil.